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星商选铺:商场开店如何选择?

​ 就当下的商业环境而言,郑州算是一块福地。 不久前,跟上海连锁食代的朋友聊天时,他们告诉了我一个数据。2017年上海餐饮行业的首年关店率,达到了86%,而且剩余的14%也不见得

就当下的商业环境而言,郑州算是一块福地。

不久前,跟上海连锁食代的朋友聊天时,他们告诉了我一个数据。2017年上海餐饮行业的首年关店率,达到了86%,而且剩余的14%也不见得都是盈利的。

换句话说,整个上海餐饮行业的开店失败率,几乎达到了90%,只有一成左右的店铺能实现盈利。国内一线城市的商业拼杀有多么的惨烈,由此可见一斑。

为此我们特意带着这个话题,约了几位在郑州做连锁生意的朋友,聊了聊郑州的商业零售市场的现状。

从大家一致认为,郑州的商业零售市场跟其他一线城市相比,现实盈利状况明显要好很多。他们表示,相较之下在郑州做生意,还算是幸福的。

从事多年餐饮行业的投资人老张说:虽然郑州的商业环境也还是很残酷,但相比上海这个数据来说,已经足够给郑州的创业投资者更多信心了。

那么,我们也许可以说,在郑州要不要开店已经不是问题,剩下的就是选个好铺位,用心经营,努力让自己待在盈利阵营里面了。

那么店要开在哪里才能提高成功率呢?这又成了老生常谈的问题。

平时说惯了街边商铺,这次我们来说说商场。

大型商场前景依旧看好

开店选商场还要对脾气

郑州消费升级的进程属于第二梯队

一线城市商业的创新就是最靠谱的样板

换句话说,一线有什么新东西火了

郑州马上也会有

在郑州,连消费者都能感觉到,近些年的商业地产早已从野蛮生长发展到了如今精细化运营的阶段。

从国贸360开始,到开业一年有余的熙地港,再到刚刚两盘连开的美景龙堂·万科广场和美景·万科广场两座购物中心,再加上预计在下半年开业的局外·太格茂,永威·木色和期待值极高的现象级商业正弘城,郑州的商场商业建的越来越高级,业态管控越来越科学,体验和玩法也越来越丰富了。

前阵子在抖音上郑州突然因为汇艺·银河里的天幕大火了一阵,虽然北上广的抖友表示天幕早就见怪不怪,但这至少说明郑州除了和北上广相比之外,跟其他一线城市也不差太多了。

汇艺·银河里的巨型天幕

其实不光天幕,其他一线有的,郑州很快也会有。

比如万科广场的HANSA动物自然博物馆、正弘城即将建成的室内飞天梯、蹦床乐园,都是不久前在国内大火过的新兴玩法和娱乐设施。

一般来说,创新总能带来红利,何况是已经在相差不大的环境中接受过检验的创新,至少上面所说的几个商场都具备大火一把的潜质。

万科广场的HANSA动物自然博物馆

还未在郑州出现过的室内飞天梯

似乎在郑州,选择入驻那些新开的商场商业,是相对安全的选择。

但是,新商场的定位和条件甚至品牌性格都各不相同,趋新避旧未必就是真理。看这些新商场是否适合自己的生意,还是要多多研究一下各个商场的“脾气”。

比如有的商场偏安一隅,靠家门口的人流支撑;有的商场自带磁场,吸引全市人流汇聚。从投资入驻的角度来看,两种类型的商场特点迥异。

偏安一隅型

大多数商场着眼于周边人口

因为客层复杂

这类商场业态相对低端

但是入驻门槛低

是小型投资项目的机会

在郑州,随口就能说出几个的熟悉商场很多,老牌的紫荆山和丹尼斯百货、丹尼斯旗下的逼格典范大卫城、快时尚旗手国贸360、商业航母万达、以及锦艺城王府井百货和熙地港等等,很难想象一个城市能承载如此众多的商业项目。

这些商场在各自的地盘立足,并且因为周边人群、交通条件以及自身管理等因素,逐渐形成了各自的特点,有的靠区位吃周边,有的靠创新打造自己的磁场效应。

像盘踞在大社区大人流量地段的锦艺城、二七万达,独揽高新区人流的朗悦公园茂,这类商场靠周边居住人口来支撑,就能活得挺好。

依靠周边社区人流的商业,流量稳定,但要面对数量庞大的老年人和儿童,使得客层消费力整体偏低,这使得商场也有较多档次偏低的品牌入驻,商场业态也相对教乱,整体印象和体验偏生活化,流量有余吸引力不足。

典型的像二七万达金街,几乎成了小吃一条街,混杂了不少小档口和移动摊位。

锦艺城,坐拥庞大的社区人口,但是办公人群基数太小,导致商场中午人流稀少,只在夜晚才热闹起来。

不过因为客层复杂,这些商场有时候也是小投资项目的机会,因为业态管控要求相对低,入驻商场的门槛也就低了许多。

严格来说所有商场商业都离不开周边人群的消费支撑,只是有些商场并没有在经营中争取更多的主动,从而拓宽自己的市场维度。这样时间久了,就会被周边消费人群反向塑造,由自主创新变成被动迎合。

这样其实也符合市场规律,只是一条腿走路免不了有些尴尬。

磁场效应型

这类商场依靠创新吸引流量

商场模式和经营创新做的好

本身吸引力强更受年轻人追捧

形成磁场效应后人流自动汇集

适合较为年轻的时尚品牌入驻

很多人认为,新开的商场都会形成磁场效应。毕竟后起优势巨大,新鲜感加上最新的建筑和经营模式加上最新的创意项目,自然高端大气上档次,吸引流量也是很正常的事情,像大卫城和熙地港都是如此。    

不过我们看国贸360的例子就会明白,新鲜感不能只靠“新开业”的身份来制造。

新田国贸360已经开业8年,现在依然是郑州最有人气的快时尚商业。它如何在8年间始终保持新鲜感呢?

国贸360门口的快闪活动

作为第一个将星巴克带进郑州的商场,国贸360精准抓住了年轻、快时尚商业的定位,通过对自身业态的准确把控,重视营销创新,多年来出现在郑州最潮最新的营销活动大多落地在这里,这使得国贸360不断刷新和巩固目标消费人群的认知,保持住了商场活力。

因为国贸360快时尚的定位和注重营销的经营理念,品牌也更愿意将大型时尚营销活动放在这里举办。

因为人气较旺,国贸360周边的路边商铺生意也很火爆。

其实大卫城也是在不断调整自己的业态定位,来迎合当下的消费趋势。

开业三年以来,购物中心内的餐饮消费需求持续走高,大卫城也多次调整餐饮业态占比,以至于现在已经被贴上了美食聚集地的标签,人气火爆。

而熙地港同样将餐饮作为支柱业态来打造,吸引众多餐饮品牌入驻,聚拢了人气。

熙地港依靠美国老牌零售地产公司塔博曼的先进理念,采用了“无柱式”设计,商场视线通透开阔,整体显得大气利落,逼格较高。

要注意的是,餐饮虽然已经成为这类商场业绩增长一个主要驱动力,但其本身的承租力有限,只有其他零售业态的三分之一,在决定入驻前,需要慎重评估。

新物种型

还没开业,各自憋大招

只有定位足够清晰

决心足够大的商场

创新才具有实验性和冒险精神

并不是未开业就是新物种。只有立足于非常清晰的定位,和极具前瞻性的理念,新商场才会在创新上有所突破,成为市场新物种。

比如近期即将开业的永威·木色、局外太格茂和正弘城这些商场,都在创新层面体现出了不同的实验性和冒险精神。

永威·木色效果图

相比常见的商场购物中心,永威·木色是一个特立独行的存在,位于郑东新区CBD核心商务外环与通泰路,建筑面积50000平方米的体量,不用说同样在CBD核心的丹尼斯七天地这样的巨无霸,就是跟郑州其他购物中心相比都算是小个头。

永威·木色的室内瀑布效果图

周边商务办公区域环绕,毗邻郑州高档住宅小区,永威·木色的定位非常清晰,要打造郑州首家文化艺术向的室内公园型购物中心。不仅有巨型室内瀑布,还引进了郑州首个垂直加地面组合的互动式巨屏。

永威·木色的整个商场4层不做售卖,结合全玻璃屋顶,将整层打造成热带雨林景观。这种对都市高端购物体验的大手笔投入,体现了商场的冒险精神。

局外太格茂则是将“出格”进行到底。定位龙子湖心年轻态生活集合体,除场外的极限运动主题广场外,一层的时尚IP集合、潮流黑科技等年轻元素让商场充满了青春活力和实验性。

太格茂的建筑设计由中原时尚文化建筑推手——曲青春亲自操刀,采用了旋转、弯曲、切割等处理手法,融入了70米垂直森林、通透阳光穹顶、空中花园、双中庭环廊设计。据悉“最美书店”钟书阁已签约入驻。

与木色和太格茂相比,正弘城更像是典型的大型商业,但是业界期待值和关注度却高出了几个量级。抛开商场设计与地段不讲,正弘城将要落地的世界级艺术装置、郑州首家屋顶露天花园、室内飞天梯(4F-6F、6F-8F)、同层停车、500平方米跨层气质中心正弘之眼等一系列亮点,都是在郑州前所未见的。

正弘城拥有中原地区唯一的同层停车(2F-5F设有同层停车区),顾客开车可直接到达目的楼层,打造多首层效应。

再从创业投资的角度来看,新型商场因创新带来的红利无疑是巨大的,对寻求极致差异化的品牌项目来说,这类商场更具有带动作用。

在星yee看来,作为投资创业者,在考察商场商业时,应该更多关注自己的生意是否与目标商场的理念相贴合,分辨清楚目标商业的特性,才能安心投资布局。

星yee六点半

星yee六点半,每次总结六个点。

如果你没时间看文章,把这六点读了,也能吃顿干饭。

1.选商场看清类型,不选贵的,只选对的。

2.看人流量大不大的同时,也要看清成分。

3.商场租金压力偏高,要考虑自己生意的承受力是否足够,尤其是餐饮项目。

4.慎重选择业态混乱的商场,周边商户业态杂乱,会拉低客群价值。

5.如果火爆的商场进不去,周边的路边商铺也可以考虑。

6.如果找路边商铺也遇到困难,星商选铺可以帮你。

(“星yee六点半”半句留给你,欢迎在留言区补充)

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